주택연금 조건 계산기 신청 절차 , 신탁방식

 

주택연금이란?

 

주택연금(주택담보노후연금보증)은 주택을 소유한 55세 이상의 개인 또는 그 배우자가 평생 혹은 일정 기간 동안 안정적인 노후생활자금을 지급받을 수 있는 금융상품이다.

 

주택연금은 국가에서 보증하며, 주택을 담보로 설정하거나 신탁 계약을 체결하여 금융기관으로부터 월 단위로 연금 형태의 자금을 지급받게 된다.

 

 

주택연금 가입 조건

 

주택연금에 가입하려면 주택 소유자가 자신이 소유한 주택에 근저당권을 설정하거나, 한국주택금융공사와의 신탁계약을 통해 주택을 담보로 제공해야 한다.

 

이때 주택소유자나 배우자가 수익자가 되며, 공사는 보증기관의 역할을 하게 된다.

 

이렇게 설정된 주택을 담보로 금융기관에서 연금을 대출 방식으로 지급하며, 한국주택금융공사는 금융기관에 손실을 보증해 준다.

 

 

주택연금의 지급 방식

 

주택연금은 한국주택금융공사에서 직접 자금을 지급하는 것이 아니라, 가입자가 선택한 금융기관에서 대출 방식으로 매달 지급받게 된다.

 

주택금융공사는 이 과정에서 금융기관들이 주택 담보의 가치가 하락하더라도 손실을 걱정하지 않고 연금 지급을 할 수 있도록 보증서를 발급 해준다.

 

 

 

 

 

 

 

주택연금의 종류

주택연금은 두 가지 방식으로 구분된다.

1. 저당권 방식
주택 소유자가 자신의 주택에 근저당권을 설정하여 이를 담보로 금융기관에서 연금을 지급받는 방식이며, 기존의 주택연금 형태로, 주택을 소유한 상태에서 연금을 받을 수 있다.

2. 신탁 방식
2021년에 새로 도입된 방식으로, 주택 소유자와 한국주택금융공사가 신탁계약을 체결한 후, 주택을 공사에 신탁하여 연금을 지급받는 방식이다.

이 경우 주택의 소유권이 주택금융공사로 이전되며, 신탁계약에 따라 연금을 지급받게 된다.

 

 

 

주택연금 수령액 모의 계산기

 

 

주택연금 예상액 계산 바로가기

 

 

 

 

저당권 방식과 신탁 방식의 비교

 

항목	저당권 방식	신탁 방식
담보 제공 방법	주택에 근저당권 설정	주택을 공사에 신탁 등기 (소유권 이전)
담보 주택 관리	소유자가 주체가 되어 주택을 관리	신탁계약에 따라 주택을 관리
배우자 승계	배우자가 자녀의 동의를 얻어 주택연금 승계 가능	별도의 절차 없이 배우자가 자동으로 연금 승계
잔여재산 귀속	주택 처분 후 잔여재산은 법정상속인에게 귀속	주택 처분 후 잔여재산은 지정된 귀속권리자에게
실거주 요건	가입자 또는 배우자가 실거주해야 함	동일
임대 가능 여부	보증금 없는 월세만 가능	보증금을 예치한 상태에서 임대 가능
담보취득 비용	가입자가 등록면허세 등 부담	동일, 일부 공사 지원

 

 

 

신탁방식 주택연금 가입 시 임대차 관련 절차

 

주택연금에 신탁방식으로 가입하는 경우, 가입자가 소유한 부동산을 신탁할 때 임대차가 있거나 신규로 임대차 계약을 체결하는 경우에 따라 특별한 절차를 따르게 된다. 

 

 

1. 가입 신청 시 임대차가 있는 경우

 

가입 신청 시 신탁부동산의 일부가 이미 임대 중인 경우, 위탁자는 아래와 같은 조치를 취해야 한다.

 

임대차계약 사실 확인 서류 제출: 공사에서 요구하는 서류를 제출해야 하며, 대표적으로 임대차계약서 사본을 포함한다. 만약 임대차계약서가 없는 경우, 임대차 사실 확인서를 제출해야 한다.

 

임대차 승계 동의서: 임차인은 신탁방식 주택연금 가입에 따른 임대차계약 승계 동의서에 서명하거나 날인을 해야 한다.

 

개인(신용)정보 수집·이용 동의서: 임차인은 본인확인을 위해 개인(신용)정보 수집·이용 동의서를 제출해야 한다.

 

임대차보증금 확인서: 만약 임대차보증금이 있는 경우, 신청인 및 공동소유자인 배우자는 임대차보증금 입금에 관한 확인서에 서명 또는 기명날인을 해야 하며, 보증금에 대한 권리관계를 공사에 고지해야 한다.

 

임대차보증금 입금: 신탁등기 전까지 임대차보증금 해당액을 공사가 제시하는 계좌에 입금해야 한다. 개별 인출금을 활용하는 경우에는 최초 대출금이 지급되는 날까지 입금이 완료되어야 한다.

 

 

2. 신탁기간 중 신규 임대하는 경우 (기존 임대차계약 갱신 포함)

 

신탁기간 중 부동산을 신규로 임대하거나 기존 임대차계약을 갱신하는 경우, 다음 절차를 따라야 한다.

 

공사의 동의 필요: 신규 임대차 계약 또는 갱신 시에는 공사의 동의를 받아야 하며, 보증금 없는 일부 임대차의 경우에는 공사에 통지하는 것으로 갈음할 수 있다.

 

임대차계약서 제출: 주택연금 가입주택 임대차계약서 사본을 제출해야 합니다. 보증금이 없는 임대의 경우에도 계약서 사본을 제출해야 한다.

 

임대차보증금 입금: 임차인은 전입하는 날까지 임대차보증금을 공사가 제시하는 계좌에 직접 입금해야 한다.

 

개인정보 동의서 생략 가능 조건: 임대차 계약 갱신 시 임차인이 동일한 경우, 임차인의 개인(신용)정보 수집·이용 동의서 제출은 생략할 수 있습니다. 또한, 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 갱신되는 경우, 임대차계약서 사본도 생략이 가능하다.

 

 

3. 위탁자 또는 사후수익자의 의무

 

위탁자나 사후수익자는 임차인이 신탁부동산을 사용하고 수익할 수 있도록 관리 업무를 수행하고 관련 비용을 부담해야 한다. 만약 이러한 의무를 다하지 않을 경우, 공사는 위탁자나 사후수익자의 부담으로 필요한 조치를 취할 수 있다.

 

 

4. 월 차임 및 보증금 관련 규정

 

월 차임: 위탁자 또는 사후수익자는 공사의 동의를 얻어 임차인으로부터 월 차임을 직접 수취할 수 있다.

 

보증금 반환: 임대차계약이 종료되거나 갱신되었을 때, 임대차보증금은 공사가 임차인에게 직접 반환한다.

 

보증금 운용: 공사는 수령한 임대차보증금을 내규에 따라 운용하며, 금융기관으로부터 금리 제안을 받아 정기예금에 예치하는 등의 방법으로 운용된다.

 

 

5. 신탁방식에 적용되는 용어

 

용어구분	용어 설명
위탁자	신탁부동산(담보주택)의 소유자로서 신탁부동산 등 신탁재산을 수탁자(공사)에게 위탁하는 자 * 부부가 공동으로 소유하는 경우에는 부부 모두가 위탁자
수탁자	위탁자로부터 신탁부동산 등 신탁재산을 수탁 받는 공사
수익자	신탁재산으로부터 금전의 지급을 받거나 신탁계약 상 권리를 가지고 의무를 부담하는 자
사후수익자	보증약정 체결 시부터 계속하여 위탁자와 법률상 혼인관계에 있는 배우자 * 위탁자가 사망한 때 수익권 취득
우선수익자	신탁부동산의 처분 등으로 신탁재산으로부터 우선적으로 금전 등을 지급받을 권리를 가지는 자로서 공사를 말함
귀속권리자	위탁자와 사후수익자 모두 사망한 때 신탁사무의 계산을 승인하고 잔여 신탁재산을 교부받을 권리를 가지며, 이에 수반하는 의무를 부담하는 자로서 신탁계약서 [별지1]에 개별적 또는 포괄적으로 기재된 자 ※ 위탁자가 생전에 지정한 귀속권리자는 위탁자의 상속인과 반드시 일치하지는 않음
우선수익권	신탁계약에 따라 우선수익자가 신탁재산으로부터 우선적으로 금전의 지급을 받거나 기타 이 신탁계약상 우선수익자가 가지는 일체의 권리
우선수익권 한도액	신탁재산으로부터 우선적으로 금전 등을 지급받을 권리의 한도액 * 근저당권의 채권최고액에 상응하는 개념
신탁재산	신탁부동산과 그로부터 발생하는 금전, 권리 등을 의미

 

 

 

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주택연금 가입 불가 대상

아래의 조건에 해당하는 주택은 주택연금 가입이 제한되며, 일정 조건을 충족하는 주택만 주택연금에 가입이 가능하다.

1. 복합용도주택 : 주거 면적이 50% 미만인 경우.
2. 농업인 및 어업인 주택 : 농지법에 따른 농업인이나 어업인에게 주어지는 주택.
3. 임대 목적 주택 : 임대차 보증금이 5건 이상인 주택.

 

 

주택연금 신청 절차

 

1. 상담 및 신청 (공사)

주택금융공사에서 상담을 받고 신청한다. 이 단계에서는 주택연금에 대한 기본 정보를 제공받고, 주택연금 설명서와 체크리스트를 다운로드하여 확인할 수 있다. 신청을 진행할 때는 신청서 및 필요 서류를 공사에 제출해야 한다.

 

2. 심사 (공사)

주택금융공사에서 가입자 요건을 심사하는 절차로, 공사 직원이 현장 방문을 통해 조사를 진행하며, 담보로 제공될 주택의 가격평가도 이뤄지게 되며 이 과정을 통해 주택이 연금 가입 요건을 충족하는지 확인한다.

 

3. 보증 약정 및 담보 설정 (공사)

주택금융공사와 보증 약정을 체결하고, 담보 설정을 진행하는 단계이며, 주택에 근저당권을 설정하거나, 신탁등기를 완료하여 공사와 약정서를 작성하고 이를 통해 주택이 담보로 제공되게 된다.

 

4. 보증서 발급 (공사)

주택금공사에서 보증서를 발급하는 절차로 보증서는 온라인을 통해 발급할 수 있다.

 

5. 대출 실행 (금융기관)

주택연금 가입이 완료되어 가입자와 금융기관간에 대출약정을 체결하고, 매월 주택연금을 수령하게 된다.

이때 발생하는 비용 근저당권 설정비와 인지세가 발생된다.

근저당권 설정비용: 법무사 수수료, 등록면허세 및 지방교육세 등이 포함됨.

인지세: 추가적으로 발생할 수 있으며, 경우에 따라 감정평가 비용도 청구될 수 있음.