전세 월세계약자 전출시 대항력 최우선변제 소액보증금 보호 여부

 

 

 

 

 

월세 또는 전세 계약후 임차인으로서 가장 걱정되는 것은 아래 2가지 라고 생각된다.

1. 계약기간 동안 만기까지 안정적으로 거주할 수 있어야 한다.
   - 이사 후 집주인이 갑자기 변경되거나 집이 매매되어 새로운 집주인이 생기더라도, 계약 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있어야 된다는 거다.

2. 퇴거시 임차보증금을 무사히 반환 받을 수 있어야 한다.  
   - 계약 종료 시 집주인으로부터 임차보증금을 반환받아야 하며, 만약 주택이 경매에 넘어갈 경우에도 보증금을 안전하게 회수할 수 있어야 한다는 점이다.

 

 

 

반응형

 

 

이런 걱정을 덜기 위해서는 이사후 바로 전입신고와 확정일자를 받아 놓을 경우 임차인에게 다음과 같은 3가지 권리가 부여된다.

1. 대항력
   - 이사한 집에 짐을 들여놓고(주택인도=점유) 전입신고를 함으로써 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있으며, 새로운 집주인에게도 보증금을 반환받을 권리가 있다. 

2. 우선변제권
   - 이삿짐을 들여놓고(주택인도=점유) 전입신고와 확정일자를 받아 놓으면 주택이 경매에 넘어갈 경우 후순위 권리자보다 보증금중 일부금액을 우선순위로 배당받을 권리가 있다. 

3. 최우선변제권
   - 임차보증금이 주택임대차보호법에서 규정한 소액 보증금이하인 경우, 주택의 인도(=점유)와 전입신고를 완료시 경매에서 선순위 권리자보다 일부 보증금을 우선적으로 배당받을 권리가 있다. 

일반적인 용어로 대항력, 우선변제권, 최우선변제권으로 불리며, 계약 기간 동안 안정적으로 거주하고 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 이사시 전입신고와 확정일자를 바로 받아 놓아야 하며, 계약기간 내에 집주인이 바뀌더라도 그대로 거주할 수 있으며, 집이 경매에 넘어가더라도 임차보증금 중 일부에 대해 우선적으로 배당받을 수 있다.

 

그런데, 만약 계약자가 사정이 생겨 다른 주소지로 전출을 하게 될 경우 대항력 유지 여부는 어떻게 될까?

 

이 부분은 대법원 판례에 나와 있으며, 자세한 내용은 다음과 같다.

 

 

 

이미지에 글씨가 너무 작아 옮겨 본다.

 

[ 주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적 으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제 3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다 ]

 

 

 

 

 

 

즉, 이사 후 가족 모두 전입신고 후 전세 또는 월세계약자가 중간에 다른 주소로 전출하더라도 당초에 함께 전입신고 되었던 나머지 가족이 있기 때문에 대항력은 유지된다는 거다.

 

가끔, 임대차 계약서상 계약자와 세대주가 꼭 일치해야 하는 걸로 알고 있는 분들이 계시는데, 임대차계약자와 세대주가 일치할 필요는 없으며, 세대주는 세대구성원의 대표자일 뿐이다.

 

부인이 계약자여도 남편이 세대주인 경우도 많고 , 남편이 계약자이고 부인이 세대주인 경우도 많다.

 

어쨌든, 임차인(전월세 계약자)이 주소를 옮길 경우 나머지 세대원 중에서 세대주가 만들어 진다.

 

 

---

 

 

정리하자면,

 

임차인의 권리

 

대항력

- 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있고, 새로운 집주인에게서 보증금을 반환받을 권리.

- 요건: 주택인도(이사 점유) + 전입신고

 

 

우선변제권

- 주택이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 보증금 상당액을 우선적으로 배당받을 권리.

- 요건 : 주택인도(이사 점유) + 전입신고 + 확정일자

 

 

최우선변제권

- 주택임대차보호법상 소액 보증금 이하인 경우, 경매에서 선순위 권리자보다 일부 보증금을 먼저 배당받을 권리.

- 요건: 주택인도(이사 점유) + 전입신고

 

대법원 판례

- 계약자 본인이 전출해도 가족이 남아 있는 한 대항력 유지됨.

- 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결

 

 

최우선변제 소액보증금 범위

시행기준일	지역	보증금 범위	보증금중 일정액 범위
2023. 2. 21.~	①「수도권정비계획법」에 따른 「과밀억제권역」, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 4천500만원 이하	4,800만원
	② 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8,500만원 이하	2,800만원
	위 ①및 ②를 제외한 경기도 전역	7,500만원 이하	2,500만원

 

 

 

연도별 최우선변제금 상세보기