재건축 초과이익 환수제 , 1주택 장기보유자 추가 분담금 감경 신설

재건축초과이익 환수제

하위법령 입법예고

▶ 장기보유 감경을 받을 수 있는 1세대1주택 요건 등 규정에 대해 재건축부담금을 추가 완화하도록 비용 인정범위를 합리화

 

▶ 국토교통부(장관 박상우)는 ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률｣ 개정* (’23.12.26. 공포, ’24.3.27. 시행)에 따라, 법률에서 위임한 사항을 규정한 시행령․시행규칙을 2월 2일(금)부터 2월 29일(목)까지 입법예고 했다.

 

* 개정법률: 여건 변화 등을 반영하여 부과기준을 완화하고, 1세대 1주택 장기보유자 감경과 60세 이상 납부유예 규정을 신설

 

▶ 이번 입법예고안에는 ｢주택공급 확대 및 건설경기 보완방안(1.10)｣을 통해 발표한 재건축부담금 추가 완화 방안의 후속 조치(비용 인정범위 확대)도 포함되어 있다.

 

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재건축 추가분담금 개정안의 주요 내용 

① 1세대 1주택 요건 규정,

②고령자 납부유예 절차 규정,

③부담금 산정 시 초과이익에서 제외 되는 개발비용의 인정범위 확대 등

 

재건축 초과이익환수제 관련 추가분담금 개정안의 주요내용은 감경·유예를 적용받기 위한 내용이다.

 

①장기감면을 위한 1세대 1주택 요건

 

▶ 개정법률에서는 장기 1세대 1주택자에 대해 보유기간에 따라 최대 70%까지 부담금을 감경하는 규정*이 신설되었다.

 

* 6∼10년 미만: 10∼40% / 10∼15년 미만: 50% / 15∼20년 미만: 60% / 20년 이상: 70%

 

▶ 이에, 시행령 개정안에는 1세대 1주택자 기준 적용을 위한 1세대는 조합원과 배우자, 주민등록표 상에 등재된 그 직계존·비속으로 하였다.

 

▶ 다만, 동거봉양을 고려하여 주민등록표에 등재되어 있더라도 한 분이 라도 60세 이상인 직계존속은 제외하되, 19세 미만 직계비속의 경우 에는 주민등록표 상에 없어도 세대원으로 보도록 하였다.

 

▶ 아울러, 개정법률에서 상속·혼인 등으로 인한 보유 주택(이하 ‘상속·혼인 주택’), 재건축사업 중 거주를 위한 주택(이하 ‘대체주택’), 저가주택은 주택 수에 서 제외하도록 하였으며, 시행령에서 세부 요건을 정하였다.

 

▶  상속·혼인 주택은 상속·혼인으로 인하여 보유한 기간이 ‘5년 이내’인 주택을 말하며, 대체주택은 사업시행계획인가의 고시일 이후에 보유한 주택으로 부과종료시점 전까지 ‘1년 이상’ 거주한 경우에 1채의 주택까지 인정한다.

 

▶  재건축부담금을 감경받은 조합원은 상속·혼인 주택의 취득일부터 ‘5년’ 이내, 대체주택은 부과종료일로부터 ‘3년’ 이내에 처분해야 한다.

 

▶  저가주택은 취득 당시 공시가격이 3억원 이하인 주택(단, 투기과열지구로 지정된 지역에 보유한 주택은 제외)으로서 1채의 주택까지만 인정한다.

 

②고령자 납부유예

 

▶ 개정법률에 따라, 60세 이상으로서 1세대 1주택자인 조합원은 주택 처분 시까지 납부유예(담보제공 시)를 신청할 수 있다.

 

▶ 이에, 이번 시행령 개정안에서는 신청요건을 충족한 조합원이 납부기한 1개월 전까지 시장·군수·구청장에게 신청서와 납부담보제공서를 제출 하면, 시장·군수·구청장은 납부기한까지 허가 여부를 조합원에게 서면 통지하도록 하였다.

 

▶ 납부유예 허가를 받은 조합원이 법률에서 정한 사유*에 해당되면 허가가 취소되며, 이 경우 유예받은 부담금에 시행령으로 정한 이자가 가산된다.

 

* 해당 주택의 전부 또는 일부를 양도하거나 상속하는 경우, 1세대 1주택자 요건을 충족하지 아니하게 된 경우, 재건축부담금 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우 등

 

- 가산 이자는「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」상 개발부담금의 납부 연기 시 적용되는 방식을 준용*하여 산정하도록 하였다.

 

* 시중은행의 1년 만기 정기예금 평균 수신금리를 고려하여 국토교통부장관이 매년 결정·고시하는 이자율을 적용 

 

③초과이익에서 차감하는 개발비용 인정범위 확대

 

▶ 현재 재건축 사업 시 공공임대주택을 건설하고 해당 부속토지 등을 지방자치단체 등에 공공기여하고 있고, 공공기여분에 해당하는 토지의 공시지가에 상당하는 금액을 부담금 산정 시 비용으로 인정하고 있다.

 

▶ 하지만, 앞으로는 공공임대주택의 부속토지를 공공기여하는 경우 공시 지가가 아닌 감정평가액에 상당하는 금액을 비용으로 인정토록 개선하여, 재건축부담금 산정에 영향을 미치는 개발비용의 인정 범위가 현실화 되도록 하였다.

 

- 마찬가지로 공공분양주택도 공공기여를 하는 해당 부속토지에 대해 감정평가액으로 비용을 인정받도록 하였다.

 

* 공공분양주택은 ‘23.7월 도시정비법에 제도가 신설됨에 따라 현재 비용인정 규정 미비

 

▶ 이외에도 신탁방식이나 공공이 시행하는 재건축사업에 대해서도 신탁 보수나 공공에 부담하는 수수료 등이 비용으로 인정받을 수 있도록 개선하였다.

 

▶ 국토교통부 박용선 주택정비과장은 “국회에서의 오랜 논의를 통해 신설된 장기감면 및 납부유예 조항에 따라, 1주택 실수요자와 고령자들의 부담이 경감될 것으로 보인다”면서, “공공주택 공공기여 토지가액의 현실화 등 ｢1.10 주택공급 확대방안｣을 통해 발표한 비용인정 확대 조치가 함께 마련되어 부담금이 추가 완화될 수 있을 것”이라고 밝혔다.

 

 

부담금 개정효과

기존부담금시뮬레이션(부과기준개선+장기보유감경

 

재건축 분담금 적용 사례

 

자료출처 : 국토부