전세 연장 묵시적 갱신 & 계약갱신청구권

 

 

 

 

전세 기간 연장 방법은 통상 묵시적 갱신 , 계약갱신청구권 사용 , 합의에 의한 재계약등이 있다.

 

 

묵시적 갱신

 

통상 전세계약의 연장과 관련해서 임대인 또는 임차인은 주택임대차보호법 제6조에 따른 임대차기간 종료 2개월 전까지 연장할 것인지에 대해 통보 해야한다.

 

그런데, 전세 계약 기간이 만료 되기 전에 임대인 및 임차인 간에 기존 계약에 대한 연장등에 관해 특별한 의사를 전달하지 않게 될 경우 자동으로 종전 계약 그대로 연장 되는 걸 묵시적 갱신 이라고 한다.

 

임차인 입장에서는 묵시적 갱신이 되었을 경우 자동으로 2년이 연장되어 이사비용등에 대한 부담 없이 총4년을 거주할 수 있으며, 만기 후 갱신계약해지권이 주어져 임대인에게 언제든 퇴거의사를 밝힐 수 있으며, 그로 인해 임대인은 3개월 내에 보증금을 반환해 줘야 하는 의무가 생기며, 이 때 중개수수료는 임대인이 부담한다.

 

고로, 묵시적 갱신은 임차인 입장에서 좋은 연장 방법이라고 볼수 있겠다.

 

반대로 임대인 입장에서는 정신 똑바로 안차리고 있다가 묵시적 갱신이 되어 버리면 임차인의 퇴거의사에 따른 3개월 안에 보증금을 반환해 줘야 한다는 부담이 따르게 되어 전세금 시세가 많이 하락할 경우 집이 잘 빠지지 않기 때문에 새로운 임차인을 구하는데 부담이 커질 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

계약갱신청구권

 

2020년 7월에 임대차법이 강화되면서 탄생된 계약갱신청구권은 임차인에게 절대적으로 유리한 연장방법이라고 생각된다.

 

계약갱신청구권은 1회 사용할 수 있으며, 임대인이 입주하는 경우가 아니라면 임차인의 전세 연장에 대한 의사를 거절할 수가 없으며, 연장시 종전 전세계약 보증금의 5% 내에서 인상등 조정해서 연장할 수 있다.

 

이 또한 , 임차인 입장에서는 계약해지청구권도 함께 발생되기에 갱신청구권 사용으로 2년이 연장 된 상태에서 임차인은 언제든 해지통보를 할 수 있으며, 임대인은 3개월 내에 보증금을 내주어야 하고, 중개수수료도 임대인 부담이다.

 

혹여나 임차인이 연장해 살다가 만기전에 계약해지청구권 사용할 것을 대비해 특약사항으로 만기까지 거주해야 보증금을 반환한다는 등의 내용은 임차인에게 불리한 사항이므로 법적으로 효력이 생기지 않는다.

 

 

합의 연장

 

임대차법이 강화 되기 전에는 일반적으로 임대인과 임차인이 만기 전에 보증금및 기간등에 대해 합의에 의한 연장이 대부분 이었으리라 생각된다.

 

임대인및 임차인 간에 조율해서 합의된 전세 계약의 경우는 임차인 입장에서 만기 전에 갱신계약해지권의 사용이 불가능하기에 만기까지 거주하거나 중도 퇴거시 새로운 임차인을 구해서 보증금을 받아 나갈 수 밖에 없다.

 

이 때 , 중개수수료는 임차인 부담이 된다.

 

기존에 살고 있던 전세 임차인 입장에서는 임차인에게 유리한 계약갱신 청구권을 1회 사용할 수 있기에 요즘은 합의를 통한 재계약은 아마도 전세금이 많이 하락 했을 때 사용하지 않을까 싶다.

 

 

전세 연장 방법으로는 위의 3가지가 있으며, 임대인 입장에서는 전세 만기 2개월 전까지 갱신 여부에 대해 통보하지 않을 경우 묵시적갱신이 될 수 있다는 것을 인지하여 이 시점을 놓치게 될 경우 보증금반환의무 시기가 달라질 수 있다는 것을 알고 잊지 않도록 주의해야 한다.

 

임차인 입장에서는 합의에 의한 계약 연장의 경우 묵시적갱신 및 계약갱신청구권 사용으로 인한 계약해지권이 주어지지 않게 되어 만기 전 중도 퇴거시 임대인에게 보증금 의무 반환을 주장할 수 없다.

 

그러니 임차인 입장에서는 전세금 시세가 내려가는 시장이라면 합의를 통한 계약연장이 나아 보이고, 전세금 시세가 상승 분위기라면 묵시적갱신이 되면 좋을 것 같고(이건 희망사항일 뿐), 연장후 중간에 이사할 수 있는 상황이라면 계약갱신청구권을 사용하는게 좋아 보인다.

 

순전히 개인적 생각이며 판단은 각자의 몫.

 

 

 

 

 

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정리하자면,

 

전세 기간 연장 방법

 

묵시적 갱신

임대차 종료 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 연장 여부를 통보하지 않으면 기존 계약이 그대로 연장됨.

 

임차인:

자동으로 2년 연장, 이사 비용 부담 없음.

언제든 퇴거 통보 가능, 임대인은 3개월 내 보증금 반환 의무.

중개수수료(복비)는 임대인 부담.

 

임대인:

묵시적 갱신 시 3개월 내 보증금 반환 의무.

전세금 시세가 하락할 경우 새 임차인 구하기 어려움.

 

 

계약갱신청구권

2020년 7월 임대차법 개정으로 도입.

 

임차인:

1회 사용 가능, 임대인이 입주하는 경우 외에는 거절 불가.

기존 보증금의 5% 이내로 인상 가능.

전세금이 많이 상승한 경우 임차인에게 유리.

갱신 후에도 임차인은 언제든 해지 통보 가능, 임대인은 3개월 내 보증금 반환 의무.

중개수수료(복비)는 임대인 부담.

계약 해지 시 불리한 특약(예: 만기 전 퇴거 시 보증금 반환 불가)은 법적 효력 없음.

 

 

 

합의에 의한 연장

과거에는 보편적인 방식이었으나, 계약갱신청구권 도입 후 감소.

 

임차인:

갱신계약해지권 사용 불가, 중도 퇴거 시 새로운 임차인을 구해야 함.

중개수수료(복비)는 임차인 부담.

전세금이 많이 하락한 경우에 유리할 수 있음.

 

 

 

전세 연장시 유의사항

임대인:

만기 2개월 전까지 갱신 여부를 통보하지 않으면 묵시적 갱신 발생, 계약 만기 시점 놓치지 않도록 주의 필요.

전세 연장 관련하여 전화 또는 카톡/문자등으로 의사표시 필요.

 

임차인:

합의 연장의 경우 계약해지권이 없어 중도 퇴거 시 보증금 반환 요구 불가.

전세금 시세가 하락 시 합의 연장이 유리하고, 상승 시 묵시적 갱신이 나을 수 있음.

중간 퇴거 가능성을 고려할 때는 계약갱신청구권 사용이 유리.

전세 연장 관련하여 전화 또는 카톡/문자등으로 의사표시 필요.

 

 

계약의 연장 유형	중개수수료 (복비)부담	임차인의 계약연장 이후 중도퇴거시 갱신계약 해지권 유무	임대인의 3개월 이내 보증금반환의무 발생 유무	계약갱신 청구권 유무
묵시적 갱신 자동 연장	임대인	있음	있음	있음
계약갱신 청구권 사용 연장	임대인	있음	있음	없음
합의 재계약 연장	임차인	없음	없음	있음