전세 월세 계약갱신청구권 묵시적갱신 관계

 

 

 

계약갱신청구권 & 묵시적갱신

 

2020년 7월, 임대차 3법이 만들어 지면서 이후 부동산 임대 시장에 엄청난 변화가 있었다.

 

이 법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권으로 구성된다.

 

당초 임차인을 보호한다는 효과가 있을 것으로 만들어 졌지만, 임대 물건 부족과 전월세 가격이 폭등하게 되는 결과를 만들어 냈다고 생각된다.

 

이 페이지에서는 임대차3법중 하나인 계약갱신청구권과 묵시적갱신의 관계에 대해서 정리해 본다.

 

 

 

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묵시적갱신시 계약갱신청구권 사용

 

계약갱신청구권은 임차인이 계약 만기 전에 더 살겠다고 갱신을 요청하면 추가로 2년 연장할 수 있는 권리다.

 

계약갱신청구권을 사용함으로써 법적으로는 최대 4년까지 거주가 가능하지만, 묵시적 갱신이 있는 경우에는 다르게 해석 될 수도 있다.

임대인과 임차인이 2년이 다 되도록 서로간에 별다른 말 없이 묵시적 갱신이 발생하면, 기존 계약이 자동으로 2년 더 연장되는데,

 

이렇게 묵시적갱신으로 자동 연장된 기간은 계약갱신청구권 사용으로 볼수 없기 때문에

 

임차인은 계약갱신청구권을 추가로 사용할 수 있다.

 

따라서 묵시적 갱신 이후에도 계약갱신청구권을 1회 사용하여 최대 6년까지 거주할 수 있게 되는 거다.

결론적으로, 묵시적 갱신은 임차인에게 유리하며, 임대인은 계약 만료 전 정식 재계약을 체결하여 묵시적 갱신을 피하는 것이 좋다고 생각된다.

 

 

 

 

 

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정리하자면,

 

▣ 임대차 3법 개정 이유 (2020년 7월)

목적 : 임차인 보호
장점 : 임차인 보호
단점 : 임대 매물 부족 및 전월세 가격 폭등

 

▣ 임대차 3법 구성내용

1. 전월세신고제
2. 전월세상한제
3. 계약갱신청구권

 

 

▣ 계약갱신청구권

 

- 사용횟수 : 1회만 가능
- 임차인이 임대차 계약 종료 전 갱신 요청 시 2년 추가 연장 가능
- 최대 연장 기간 4년 (2년 + 2년)

 

 

▣ 묵시적 갱신

- 계약 종료 후 별도 재계약 없이 자동 연장
- 묵시적 갱신 후 계약갱신청구권 사용 여부
  - 묵시적 갱신 기간은 계약갱신청구권에 포함되지 않음
  - 묵시적 갱신 후에도 계약갱신청구권을 사용할 수 있으며, 최대 6년까지 거주 가능

 

 

▣ 임차인 vs 임대인

- 임차인 : 묵시적 갱신 활용하여 최대 6년 거주 가능
- 임대인 : 묵시적 갱신을 피하고 계약 만료 전 재계약을 체결하는 것이 바람직

 

 

▣ 임대차 3법의 효과

- 임차인 : 유리한 조건
- 임대인 : 계약 만료 전 재계약을 통해 묵시적 갱신을 피하는 것이 좋음

 

 

오늘 공부 끝!

 

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