상가 / 오피스텔 / 지식산업센터 매매 부가세
상가 매매시 특약사항
상가,오피스텔,지식산업센터등 상업용 부동산 매매계약서 작성 시 꼭 써야 할 특약사항이 있는데, 안 쓰면 나중에 분쟁이 생길 수 있다.
상가 또는 오피스텔/지식산업센터등의 상업용 부동산을 매입한 후 세월이 흘러 매매를 하는 경우가 있다.
그런데 중개사무소에서 계약서 작성시 놓치면 분쟁의 싹이 되는 부분이 있는데, 바로 건물분에 대 부가가치세 부분이다.
보통 상업용 부동산은 포괄양도양수라서 부가가치세 언급 필요없는거 아냐? 할 수도 있겠지만, 그렇지 않다.
포괄양도양수의 개념은 매도 시점의 매도자의 사업자유형과 사업장운영의 상태가 똑같은 상태로 그대로 매수자가 떠 안아야만 포괄양도양수로 인정 되어 부가가치세를 부담하고 납부하고 환급받게 되는 번거로운 절차가 생략되는 것이다.
그런데, 만에 하나라도 포괄양도양수의 요건이 불충족한 경우가 있게 되었을 때, 부가가치세가 문제가 될 수도 있다 보니, 매매 계약 당시 이 부분을 계약서상 특약으로 하는 것이 좋다고 본다.
계약서 특약사항에 매매대금과 별도로 부가가치세는 매수인이 부담한다는 문구를 넣어서 부가세에 대한 분쟁을 사전에 방지하는 것이다.
그러면, 부가가치세 부분이 왜 문제가 된다는 거지? 할 수도 있겠지?
왜 그러냐면, 부가가치세는 사업자에게 최종 납부의무가 있는 세금이고, 부가가치세를 부담해야 하는 것은 부동산이던, 무었이던 그것을 소비(돈을 지불)하는 주체(=최종 소비자)가 부담하도록 되어 있는 세금이기 때문이다.
따라서, 상업용 부동산에 대한 매매거래가 있게 되면, 부동산 임대사업사업자인 매도자가 매수자로부터 부가가치세를 받아서 납부를 해야할 의무가 있게 되는 것이다.
그렇다면, 이 때 부가가치세는 어떻게 계산이 되어야 할까?
토지의 매매는 부가가치세가 없는 면세이기 때문에 건물분에 대해서만 부가가치세 납부 대상이 된다.
그런데 통상 부동산 매매를 할 때, 토지 매매가 따로, 건물 매매가 따로 매물을 내놓을 순 없겠지?
토지+건물 일괄로 매매가격을 내놓게 되는데, 만약 상가를 10억에 매매 했다면, 이때 건물분에 대한 부가가치세를 어떻게 계산해야 할 지 계산해 보자.
상가가 매매시 건물 부가세 계산방법
매매가격을 기준으로 건물에 대한 비율 계산을 통해 건물분 매매가격을 산정하고 그 금액의 10%가 납부해야하는 부가가치세가 되는 흐름을 갖게 된다.
건물가격
건물기준시가
=매매가 X ------------------------------------------
토지공시지가 + 건물기준시가
5억
=10억 X ----------------------
3억 + 5억
=10억 X 0.625
=625,000,000
(건물가격)
총 매매가격 10억중 건물분에 대한 금액은 625,000,000원이 되며, 건물분에 대한 부가가치세는 62,500,000원이 되기 때문에 실질적인 매매금액은 1,062,500,000원이 되는 것이다.
상가매매 세금계산서 발행
건물 매매금액에 대한 세금계산서 공급가액 625,000,000원 부가가치세 62,500,000원 으로 발행하고,
토지 매매금액에 대한 계산서 공급가액 300,000,000원 으로 발행해서
매도자는 세금계산서+계산서를 공급자용으로 보관하고,
매수자는 공급받는자용으로 보관하면 되며,
매도자는 잔금일이 속하는 달의 말일로 부터 25일 이내(잔금 의 다음달 25일까지)에 부가가치세 신고를 하여 납부하고,
매수자는 부가가치세 신고를 하여 매도자에게 준 부가세를 조기환급 신고를 통해 환급 받으면 되므로 매수자 입장에서 부가가치세를 가지고 부담스러워 할 필요는 없다고 본다.
어차피 매도자에게 줬다가 국가로부터 다시 돌려 받게 되는 거니까.
계약시 부가가치세 부담에 대한 특약사항이 없게 되면 부가가치세는 결국 매도자가 부담하게 되니 상업용 부동산을 매매할 계획이 있는 매도자들은 꼭 체크해야 할 부분이다.
어쨌든, 건물분 부가가치세 부분에 있어서는 세금신고에 있어서 위의 내용처럼 처리하면 되고, 세금계산서 발행 부분은 매도자가 전자세금계산서 의무 발행자 였다면, 꼭 전자세금계산서로 발행해야 나중에 가산세 문제가 안생긴다.
어버버 하다가 잔금날 종이세금계산서 작성해서 주고 받고 하게 되면 나중에 공급가액에 대한 가산세 1%를 내야 할 수도 있게 되며 건물가액이 큰 금액이기에 가산세도 최소 백만원 단위로 발생될 수 있으니 이 부분은 꼭 주의해야 할 부분으로 생각된다.
위에서 보듯, 부동산 매매 거래시에 부가가치세는 꽤 큰 금액이 움직이기 때문에 매매계약서 작성시 부가가치세 부담에 대해 계약서 상에 명확하게 명시 하지 않으면 부가가치세 부담에 대해 매도 매수 중개업자 간에 큰 분쟁이 생길수 있기 때문에, 매매계약서 작성이 특약으로 부가가치세는 매수자가 부담한다고 꼭 넣어야 분쟁을 예방 할 수 있다.
여기서 2가지!
만약 매수자가 사업자를 간이과세자로 낼 예정이라면 매도자에게 주었던 부가가치세는 돌려 받지 못한다.
왜냐하면, 간이과세 사업자는 부가가치세법상 면제해주는 제도는 있지만, 환급해 주는 제도는 없기 때문이다.
그래서 매수자가 부가가치세를 환급 받고 싶다면, 일반과세자로 사업자등록을 해야 한다.
그리고, 혹여라도 부동산 매수후 건물분 부가세 환급받고 10년이 안되었는데, 국세청으로 부터 간이과세자 유형이 될수 있다고 안내문이 오걸랑 바로 간이과세포기 신고서를 제출해야 한다. 그냥 가만히 있으면, 간이과세자로 전환이 되어 기존에 환급 받았던 부가세중 10년중 남은 기간에 대한 부가세 일부를 반환해야 할 수도 있다.
정리하자면,
1.상가,오피스텔,지식산업센터등 상업용 부동산 매매계약서 작성시 '매매대금과 별도로 부가가치세는 매수자가 부담한다'의 특약사항을 꼭 기재한다.
2.건물분에 대한 세금계산서와 토지분에 대한 계산서를 발행해서 매도자와 매수자가 서로 주고 받는다.
3.매도자는 전자세금계산서 의무발급자라면 홈택스에서 전자세금계산서/전자세금계산서로 발행한다.
(매매 계약서를 5월에 작성하고 잔금이 8월인 경우 혹여라도 7월부터 전자세금계산서 의무발급자가 되었다는 안내문을 받은 매도자라면 홈택스에서 세금계산서,계산서 발행해야 미발급에 대한 가산세로 부터 자유로울 수 있다고 본다)
4.매수자는 부가가치세 환급받은 후 간이과세자 유형변경 안내문을 받으면 간이과포기신고서를 제출토록 한다.
본 글의 내용은 가볍게 참고만 하시고 세금신고와 관련해서는 전문가의 도움을 꼭 받으시길..
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