상가 / 오피스텔 / 지식산업센터 매매 부가세
상가 매매시 특약사항
상가,오피스텔,지식산업센터등 상업용 부동산 매매계약서 작성 시 꼭 써야 할 특약사항이 있는데, 안 쓰면 나중에 분쟁이 생길 수 있다.
상가 또는 오피스텔/지식산업센터등의 상업용 부동산을 매입한 후 세월이 흘러 매매를 하는 경우가 있다.
그런데 중개사무소에서 계약서 작성시 놓치면 분쟁의 싹이 되는 부분이 있는데, 바로 건물분에 대 부가가치세 부분이다.
보통 상업용 부동산은 포괄양도양수라서 부가가치세 언급 필요없는거 아냐? 할 수도 있겠지만, 그렇지 않다.
포괄양도양수의 개념은 매도 시점의 매도자의 사업자유형과 사업장운영의 상태가 똑같은 상태로 그대로 매수자가 떠 안아야만 포괄양도양수로 인정 되어 부가가치세를 부담하고 납부하고 환급받게 되는 번거로운 절차가 생략되는 것이다.
그런데, 만에 하나라도 포괄양도양수의 요건이 불충족한 경우가 있게 되었을 때, 부가가치세가 문제가 될 수도 있다 보니, 매매 계약 당시 이 부분을 계약서상 특약으로 하는 것이 좋다고 본다.
계약서 특약사항에 매매대금과 별도로 부가가치세는 매수인이 부담한다는 문구를 넣어서 부가세에 대한 분쟁을 사전에 방지하는 것이다.
그러면, 부가가치세 부분이 왜 문제가 된다는 거지? 할 수도 있겠지?
왜 그러냐면, 부가가치세는 사업자에게 최종 납부의무가 있는 세금이고, 부가가치세를 부담해야 하는 것은 부동산이던, 무었이던 그것을 소비(돈을 지불)하는 주체(=최종 소비자)가 부담하도록 되어 있는 세금이기 때문이다.
따라서, 상업용 부동산에 대한 매매거래가 있게 되면, 부동산 임대사업사업자인 매도자가 매수자로부터 부가가치세를 받아서 납부를 해야할 의무가 있게 되는 것이다.
그렇다면, 이 때 부가가치세는 어떻게 계산이 되어야 할까?
토지의 매매는 부가가치세가 없는 면세이기 때문에 건물분에 대해서만 부가가치세 납부 대상이 된다.
그런데 통상 부동산 매매를 할 때, 토지 매매가 따로, 건물 매매가 따로 매물을 내놓을 순 없겠지?
토지+건물 일괄로 매매가격을 내놓게 되는데, 만약 상가를 10억에 매매 했다면, 이때 건물분에 대한 부가가치세를 어떻게 계산해야 할 지 자세한 내용을 아래에 정리해 봤다.
상가 건물 매매시 부가세 계산 방법
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